[11편] 폐업 시 꼭 알아야 할 원상복구 철거 절차와 비용 가이드

 

 

 

 

임대 계약 종료 전, 반드시 확인해야 할 핵심 포인트는?

 

 

 

폐업을 준비하는 사업자라면 가장 먼저 고려해야 할 것은 ‘원상복구’입니다.
임대했던 상가나 사무실, 매장을 계약 당시 상태로 되돌리는 작업은
법적 의무이자, 보증금을 온전히 돌려받기 위한 필수 절차입니다.
이번 글에서는 원상복구 철거의 절차, 비용, 주의사항을
한눈에 이해할 수 있도록 정리해드리겠습니다.

 

 

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원상복구란 무엇인가요?

 

원상복구란 임차인이 사업 종료 시
임대인이 제공한 상태로 공간을 되돌리는 작업을 의미합니다.
벽, 천장, 바닥, 전기, 설비 등 모든 인테리어 요소를 포함하며
상가철거 계약서나 임대차 계약서에 명시된 상태가 기준이 됩니다.
"철거를 하지 않으면 보증금 반환이 지연되거나 거부될 수 있습니다."

 

 

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원상복구 철거는 누가 진행해야 하나요?

 

보통 임차인이 직접 철거 업체를 선정해 진행하게 됩니다.
다만, 건물주가 지정한 업체가 있는 경우도 있기 때문에
계약서 또는 사전 협의가 중요합니다.
전문 철거업체를 통한 진행은 시간과 분쟁을 줄이는 핵심 전략입니다.

 

 

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비용은 얼마일까? 사례별 비교

 

다양한 조건에 따라 비용이 달라지기 때문에
아래 표를 통해 주요 원상복구 비용 범위를 확인해보세요.

  

구분	면적 기준	예상 비용 (부가세 별도)
일반 상가	20평 이하	약 100만~250만 원
음식점	20~30평	약 250만~500만 원
사무실	30~50평	약 300만~700만 원
학원/병원 등	50평 이상	500만 원 이상 가능

 

폐기물, 주방설비, 덕트, 냉난방기 등 철거 유무에 따라 가격 변동폭이 큽니다.

예상 비용은 예상 비용일뿐, 철거 업체마다 기준이 다르기 때문에 가격 변동폭이 크게 다를 수 있습니다.

 

 

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비용 아끼는 노하우는 없을까?

 

"예정일보다 여유 있게 철거 일정을 잡아라."
급하게 진행하면 비용이 더 들어가거나
정리 작업이 미흡해질 수 있습니다.
또한 '중복 철거(예: 건물주의 강제 재철거 요구)'를 피하려면
철거 전 사전 사진 기록과 인수인계는 필수입니다.

 

 

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원상복구 철거 일정은 어떻게 짜야 하나요?

 

폐업 전 최소 2~3주 전부터 준비가 필요합니다.
철거는 보통 2~3일 이면 끝나지만(작업량에 따라 기간이 달라질수 있음),
이후 청소, 보수, 하자 점검까지 감안하면
폐업 5일 전까지는 철거 완료가 바람직합니다.

임대인과 최종 확인을 받는 일정도 반드시 포함시켜야 합니다.

 

 

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철거 계약서 작성 시 주의사항

 

"잔금 지급 조건에 철거 완료 후 보증금 반환 명시 여부를 꼭 확인하세요."
철거 후 보증금이 즉시 지급되는 구조인지,
하자 확인 기간이 따로 있는지를 계약서에 기록해야 합니다.

 

확인 항목	권장 내용 예시
철거 완료 기준	벽, 바닥, 천장 모두 철거 후 청소 포함
인수 확인서 여부	임대인 서명이 포함된 확인서 필수
하자 책임 기간	철거 후 7일 내 하자 없을 시 책임 없음

 

 

 

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철거 후, 보증금 돌려받는 시나리오

 

예를 들어보겠습니다.
김 대표는 30평 규모의 카페를 폐업하며 철거를 진행했습니다.
업체에 320만 원을 지불하고 철거 인증 사진과 확인서를 확보했으며
임대인과의 체크리스트 확인 후 7일 만에 보증금 전액을 환급받았습니다.
"절차만 지키면, 불필요한 갈등 없이 정리할 수 있습니다."

 

 

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이런 철거는 하지 마세요! 사례 속 주의 포인트

 

사례 ① 바닥재만 제거하고 천장 덕트를 남긴 경우 → 재철거 요구
사례 ② 전기 설비 철거 후 차단기 복구 미이행 → 하자비 청구
사례 ③ 임대인과 협의 없는 도색 → 보증금 일부 차감

 

철거 전 사진 기록과 체크리스트 작성은 필수입니다.